Custo total de ocupação de um escritório: como calcular

Em resumo: o custo mensal de um escritório é a soma de três valores por metro quadrado (aluguel, condomínio e IPTU) multiplicada pela área locável. Comparar prédios só pelo aluguel engana: um aluguel menor com condomínio alto pode sair mais caro no fim do mês.

Calculadora

Preencha com os valores do prédio que você está avaliando. Os números que aparecem de início são só um exemplo para a conta ficar visível, não são preço de mercado.

Se o anúncio trouxer o IPTU por ano, divida por 12. Se trouxer valores totais, divida pela área para chegar ao valor por m².

Os três componentes

Aluguel. O valor anunciado é um pedido: carência (meses sem aluguel no início, em geral para a obra de adequação), desconto e prazo são negociados. O contrato define o índice de reajuste (em geral IGP-M ou IPCA) e a lei só permite reajuste anual (Lei 10.192/2001).

Condomínio. Cobre manutenção, limpeza, segurança, elevadores e consumo das áreas comuns. O inquilino paga as despesas ordinárias; as extraordinárias (obras estruturais, reforma das áreas comuns, fundo de reserva) são do proprietário (Lei 8.245/1991, arts. 22 e 23). Pergunte o que o condomínio inclui: em alguns prédios o ar-condicionado central fora do horário comercial é cobrado à parte.

IPTU. A lei atribui o imposto ao proprietário, salvo contrato em contrário (art. 22, VIII). Na locação comercial o contrato costuma repassá-lo ao inquilino, então ele entra na conta. Peça o valor do carnê do ano e divida por 12 e pela área.

Sobre qual área o preço é cobrado

Confirme se o valor por m² incide sobre a área privativa (o que fica dentro do seu conjunto) ou sobre a área locável, que soma à privativa uma parte das áreas comuns do andar e do prédio. Dois prédios com o mesmo preço por m² podem entregar áreas úteis diferentes. Para comparar, divida o custo mensal pela área privativa de cada um.

O que mais entra na conta

Na entrada:

• Obra de adequação (divisórias, forro, piso, elétrica, rede e ar-condicionado dos ambientes), quando o espaço não vem pronto. Negocie carência para cobrir o período da obra.
• Mobiliário e equipamentos.
• Garantia locatícia: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo, só uma por contrato (Lei 8.245/1991, art. 37). A caução em dinheiro vai até três meses de aluguel (art. 38, § 2º); o seguro-fiança tem custo anual.
• Mudança e instalação de internet e telefonia.

Todo mês, além do condomínio:

• Energia elétrica do conjunto e, quando cobrado à parte, ar-condicionado fora do horário.
• Vagas de garagem além das incluídas no contrato.
• Limpeza e manutenção internas, seguro do conteúdo, internet.

Na saída: o imóvel deve ser devolvido no estado em que foi recebido, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III). Se o contrato pedir a retirada das divisórias e a volta ao “piso livre”, isso tem custo: vale saber antes de assinar.

Checklist para comparar prédios

• Aluguel, condomínio e IPTU por m², sobre a mesma base de área.
• O que o condomínio inclui e o que é cobrado à parte (ar fora do horário, vagas).
• Estado de entrega: piso elevado, forro, ar-condicionado: quanto de obra será preciso.
• Carência, prazo do contrato, índice de reajuste e multa por saída antecipada.
• Garantia pedida e o custo dela.
• Custo por pessoa: o total mensal dividido pelo número de posições de trabalho.

Perguntas frequentes

Conteúdo informativo, atualizado em 18 de setembro de 2026. Não substitui a leitura do contrato nem orientação jurídica.